三中全会未谈房地产调控 回归市场化是大方向
发布日期:2013/11/13 22:00:31 | 浏览次数:3842 来源:21世纪经济报道 11月12日，中共十八届三中全会公报全文刊发(以下简称“公报”)。
“公报”并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，但却多次提及促进市场化。
5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。
“作为党的会议，三中全会不会提及具体到房地产 (论坛)的相关改革方案。”中国房地产学会副会长陈国强表示，但是在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。
本报记者多方采访了解，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。
不过，一位接近住建部的人士向本报记者介绍，长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。其中，被视为长效机制重中之重的房产税短期不会大面积铺开，短期来看，地方政府的财权仍将以土地财政为主。
但相关准备工作也在进行。上述接近住建部人士进一步介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。
与此同时，保障房的管理完善被学者反复提及。本报了解到，市场化方向是住房保障制度顶层设计的一大原则。
房产税开征的障碍与准备
上述接近住建部的人士表示，房产税短期内不会大幅推开，核心是取决于当前房地产市场的整体状况。
曾参加房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚表示，涉及到房产的税制改革方案，不简单是房产税的开征，还应该涉及到整个住房市场的状况，建立疏堵结合的税制方案。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前，住房市场的主要矛盾，从绝对短缺转变为不平衡、不协调和不可持续。
在此背景下，秦虹认为，政府抑制投资和投机性需求的政策措施，短期内还将持续，因为它成功地降低了投资性购房者数量，使自住性购房群体购房压力减小。
实际上，如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，胡志刚认为，需要制定一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。
首先，须全面摸清城市房地产各类资源、摸清供需、摸清空置，做到心中有数。
在此基础上，胡志刚表示，在制度设计上，应将投机市场遗留的空置房有效疏导到租赁市场上，对既不转让又不居住的空置房、闲置房(包括开发商手上超过一定年限的库存房)征收房产税。
除了考虑到当前我国住房市场现状之外，中国政法大学房地产法研究中心主任符启林表示，房产税短期内难以开征还由于法律和现实操作上的障碍。
“我国土地不是私有制，在建设和销售过程中，已经交了很多税，再征税有重复征税的嫌疑，此外，房产税开征缺乏上层的立法支持，在推进过程中，面对重重阻碍。” 符启林如是介绍。
在胡志刚看来，解决问题的唯一办法是，建立房地产法律制度体系，在立法基础上，再开展房地产税制综合改革。
实际上，上述接近住建部的人士介绍，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于房产税开征，获取立法支持。
贾康也认为，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”
从现实操作层面来说，房产税开征还存在技术和基础数据方面的缺失，上述接近住建部的人士介绍，目前来看，个人住房信息系统尚未完善，就已建的个人信息系统来看，也存在很多不足，“首先，这里面不含家庭背景，只有个人信息，不是家庭信息；另外，除了住房以外，还没有和公安、民政、税务等相关接口对接。”
“个人住房尚未查证，房产税开征在操作层面尚有一定难度。”该人士称。
住房保障体系的顶层设计
房产税推进虽然面对重重障碍，在贾康看来，却是一个大方向，考虑到当前住房资源不平衡的问题，房产税改革背景下，特别需要注意的是住房双轨统筹框架。
贾康说，3600万套保障房任务开建，解决基本住房资源不足，就是楼市调控顶层设计的托底安排，“在转向市场化的调控上，如果托底基本到位，那么商品房房价波动，就不会造成太有杀伤力的影响。”
实际上，针对目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。
住建部的一位人士亦向本报记者介绍，目前住建部牵头，涉及发改委、财政部、国土部、农业部、民政部等多个部委正在筹备住房保障的顶层设计，对多年住房保障的经验进行总结，并从保障的范围、方式、机制、目标和原则出发进行完善。
“保障房建设、管理、运营等相关制度完善的一个基本原则是坚持市场化。”上述住建部的人士介绍。
从运营管理的市场化路径探索上，上述住建部住房保障司人士表示，廉租房和公租房的统筹建设、并轨运行和分类使用是一个方向。
所谓的租赁住房的并轨运行，即实行“租补分离、明收明补”，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业 (论坛)用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行。
上述人士介绍，根据住建部的调查，公租房和廉租房仅仅是保障对象不一样、房租不一样，管理基本上差不多，这两类租赁房，80%、90%都不是政府在组织管理，有的还是企业化管理。
“在租赁房并轨运行后，可以通过相关制度吸引社会组织参与运行，促进租赁房的专业化、市场化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露，租赁房的租赁收入以及商业设施的营收，可以用于补充保障性住房小区的运行和维护。
上述住建部住房保障司的人士亦表示，上述租赁房并轨的思路有望形成方案，并将在2013年住建部年度会议上被强调，要求各地逐渐扩大并轨范围。
另外，从长线来看，按照住建部的设想，上述人士进一步透露，“随着住房供求关系基本均衡，住房租赁市场供应充分，未来住房保障将从实物保障逐渐过渡到货币补贴为主。”
不过，上述负责人亦表示，货币补贴方式的推出的前提条件是住房租赁市场供应充分。
“从国外情况看，住房套户比(成套住房与家庭户数之比)达到1.1∶1后，住房供求关系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我国目前住房套户比只有0.81∶1，尚不具备以住房租赁补贴为主实施住房保障的条件。”上述住建部住房保障司的人士说。