下半年深圳楼市“温火”上升 刚需可入手投资需谨慎
发布日期:2013/7/31 11:54:44 | 浏览次数:3797 来源:南方日报 进入下半年，深圳楼市在经历了半年的成交火热后，在下半年的第一个月略显成交“颓势”。而记者了解到，上半年深圳二手房成交量的放量与政策的影响息息相关，去除政策影响后的其他月份的成交则属平稳。
但这一波成交放量导致深圳上半年多个片区的房价出现上涨，购房者担心下半年的深圳房价走势是否会延续这一趋势而一路上扬？
记者日前采访的多位专家也普遍看好今年下半年深圳二手房市场的走势。他们认为，下半年深圳二手房成交量将达到上半年水平，全年预计成交10万套。而在成交量的支撑下房价也将稳步上升。但由于深圳楼市目前的购房者都为刚需，受限购、限贷等政策影响投资客并无大规模入市，因此专家们认为房价上涨仍受购房者承受力限制，下半年房价并不具备大涨的前提。同时，第四季度将是今年成交的旺季，届时或有更多业主放盘。
上半年二手房成交量超近8年平均水平
根据深圳市规划国土委数据统计，上半年深圳二手房共成交50978套，441.65万平方米，创下近两年最好水平，并且超过2006年以来半年度4.74万套的平均水平。根据中联地产成交系统数据统计，上半年成交均价为20988元/平方米，环比上涨15.59%，同比上涨23.59%。购房需求持续释放，加之“新国五条”刺激3月份成交火热，令到上半年深圳二手楼市量价齐升。
另据统计，二手房成交当中仍是以刚需购买者为主，主力成交户型则是以90平米以下为主，同时也有少部分成交为投资需求，主要是因为有部分便宜的房子吸引他们入市。中运地产总经理叶贵荣告诉记者，整个深圳上半年，特别是3月份随着国家20%政策的调控，导致很大一部分业主卖方意愿增加，而后在4、5、6这几个月份，相对来说业主卖房的意愿减少，房价上涨的预期也增加，这使得深圳上半年的房价走势一直在上涨。
而这种上涨普遍认为是政府调控的反面效果，家家顺地产副总经理张国库告诉记者，在某种意义上是政府调控政策出来之前的蜂拥入世才造成3月份的成交量创历史新高。张国库认为，一线城市房地产的泡沫并不大，因为市场由供求关系决定，而深圳福田区每平方公里的人数是1.76万人，密度高于北京和上海，从2005年梅林一套房价由80多万涨到现在200多万，其实上涨并没有想象中恐怖。而调控其实是增加买卖双方的交易成本来控制市场，压抑市场。因此每次调每次房价都没有下来，而今年也是，“去除3月成交量后的上半年成交也并不大”。
深圳市场的“特殊”，在鹏置地产副总经理王洪朔看来，最主要的原因是刚需太强。“不管是首次置业或者刚需换房的需求量都很大”，他认为，老百姓对于过往调控结果的判断，加上深圳这边确实刚需的压力很大，所以量价齐升跟买方、卖方的心理变化，都会让一段时间会出现一些观望，但总体来讲是业主方价格的坚挺，买方在观望中还不断地出手，卖方买方相互出手的局面。
目前购房者多为刚需
招商置业大南山区总监葛卫民也表示，深圳的白领多，每年大学毕业来深圳找工作的人也多，这些人几年之内如果能稳定下来，就会把来自父母的资金作为首付购房，自己来还贷。因此，深圳正在把内地二三线城市的储蓄资金都吸引到深圳来，这就是深圳的刚需为什么这么强烈。
而从各中介地铺的放盘量和上门访客的比例也可以看到，目前深圳楼市的供求关系十分紧张，差不多每一套房源就有三个访客上门，供需比大概是1∶3左右，中原地产研究中心高级研究员王飞告诉记者。
“现在买房要房票，很多人就惜售，因为卖了买不回来，这时业主如果卖，只能是因为想换更好的房子，但这部分人放盘的价格预期是非常高的，结果也就会导致价格攀升”，中联地产豪宅区总监熊振表示，另外市场整体的放盘量也非常少。每周每个地铺新增的售盘量是15个左右，但客户量则至少是2倍、3倍。
此外，在各个片区，随着供求关系的不同，涨幅也会有明显不同。从今年6月份的数据对比看，二手房的价格在去年全市总体上涨了17%左右，但像前海规划、龙华等片区的涨幅肯定超过全市，“像宝安中心区有些地方是接近30%、40%的比例，拉高了全市的均价，也是供求关系导致的现象”，而南头、科技园这些片区则是上涨最少有20%，葛卫民表示。
而至于今年下半年，美联物业罗湖区总经理袁新有则表示，上半年的深圳市场很火，而下半年的成交量将会非常稳定，至于房价也会呈现稳定状态，因为从开发商那方面看，在下半年可以看到其有持久的供应量，因此市场在下半年会呈现量价稳定的状态。
而目前的市场状况不会让房价大幅上涨的原因还在于市场上的投资客并无机会入市，张国库表示，市场并无投机机会，而投资也基本上是中长期，没有短线机会，因为现在税费相当高，房价上涨部分都被税费占去，但作为中长期投资，房子可以抵制通货膨胀，但表面看是赚，一旦计算通货膨胀，投资房产仍只是略微盈余。
下半年楼市将先“冷”后“热”
而对于下半年楼市，中联地产二手房研究院总经理肖小平则表示，预计下半年楼市向好仍是主流，且走势会更加地趋于稳健。其中，月度成交量整体呈上扬的趋势，最终达到全年二手房成交10万套的水平，而房价涨势则将会有所放缓，表现为稳中有升。
深圳是否退出房产税要视房价的变化。肖小平认为，深圳楼市在政策层面存在局部调整的可能性，如首付、限价、房产税等，其中，房产税传言在今年频繁出现，出台的预期增强，但是从上海、重庆及成熟房地产市场看，房产税则更多地是调节合理的购房需求，并不会左右市场的发展走势。与此同时，肖小平告诉记者，下半年楼市也存在利好消息，新一届政府将“支持居民家庭首套自住购房”。这显示政策上会更多地关注首次购房。其次，上半年多个城市公积金贷款额度也将上调，支持居民购房，深圳也预计9月实施“商转公”政策，这对楼市也将产生积极作用。
“刚经历过上半年的活跃成交后，深圳第三季度成交有所下降也很正常，因为购房者需要一定的沉淀和积蓄，而到第四季度就到了楼市旺季”，肖小平表示，预计第四季度深圳以“特刚需”为主的婚房、学位房、改善换房需求旺盛，同时业主放盘出售的意愿也较为积极，特别是年底急用钱者，力求房产变现，所以预计四季度成交量将出现明显的上涨，也不排除单月过万套。
“而房价的涨势则将会放缓，稳中有升将是主流”，肖小平解释，一是政策总体稳定，楼市发展向好，保障了房价难以下调。其次，土地供需旺盛，溢价率走高，预示未来房价看涨，另外6月末“钱荒”股市大跌，再次印证了楼市才是资金保值或增值的最佳“避风港”，当价格未达到预期时，一些业主会更加坚定地长期持有房产或惜售。但是，肖小平也提醒，房价的大涨首先是政府部门不能接受的，现有各项调控短期内不会放松，但也不排除局部的信贷收缩。其次，虽然刚需的购买力十分强大，而当面临大涨的房价时，也会变得脆弱起来。
买房要认清需求谨慎选择
对于下半年有计划入市的购房者，各位专家给出了其建议。张国库表示，购房者有能力就应该买，在买房的问题上别等。而叶贵荣也赞同这一观点，他表示，房子的居住价值是任何产品都替代不了的，在中国人的消费习惯里面，无论是亲戚还是朋友都会问买房了没有，“有没有房子决定一个人的稳定性，这在老百姓的心目中是根深蒂固的，有经济实力，在自己的承受范围内都可以买房，什么时候买都是对的”。
张国库建议购房者，是刚需的什么时候都可以买，而如果买房投资的话就没有什么必要。他相信随着房产税不断联网透明化，会给很多业主带来精神上的压力，也会让持有多套房子的业主放出来，但这些价格波折都是小事，刚需随时都可以进入，投资则要谨慎看待，“近一段时间来看中国经济的转型会放慢，经济还有压力，但下半年的价格不会跌到哪去”。
而在具体的看房、挑房过程中，王洪朔表示，有合适的房子要果断一点买，“接触过很多案例，等待会涨价，最后还是掏腰包，所以有合适的房子就果断下手。而袁新有则表示，如果消费者目前有名额，而手上又有资金的话肯定要现在就买，因为名额珍贵，而现在不买的话接下来会更高。而同时要根据自己目前的资金状况还有月供来考虑自己该买多大的，位置在哪个地段的，现在深圳很多地段的房价也不是很高的，均价是2万元，豪宅片区则是六七万元，罗湖有些片区的房产也就是1.3万元，甚至1.2万元，这些价格都比较适合刚需购买”，袁新有表示。
对于买房的时机，葛卫民表示，下半年如果没有什么政策性的调控，基本上下半年的市场是平稳上扬，在这种市场上有合适的房子，还是越早越好，拖得时间越久，你所付出的成本就越高，如果是刚性需求的话，越早买成本越低。
王飞则建议，买房要分开需求，什么时间该买，什么时候都有好的房源，所以要根据自己的需求判断。消费者首先自己要认清自己的需求和市场，投资需求要看政府的规划，看现在的热点；而刚性需求，则要看你的资金是否允许去追热点，如果资金有限就要想是要学位要交通还是要结婚，要认清自己的需求。
但这一波成交放量导致深圳上半年多个片区的房价出现上涨，购房者担心下半年的深圳房价走势是否会延续这一趋势而一路上扬？
记者日前采访的多位专家也普遍看好今年下半年深圳二手房市场的走势。他们认为，下半年深圳二手房成交量将达到上半年水平，全年预计成交10万套。而在成交量的支撑下房价也将稳步上升。但由于深圳楼市目前的购房者都为刚需，受限购、限贷等政策影响投资客并无大规模入市，因此专家们认为房价上涨仍受购房者承受力限制，下半年房价并不具备大涨的前提。同时，第四季度将是今年成交的旺季，届时或有更多业主放盘。
上半年二手房成交量超近8年平均水平
根据深圳市规划国土委数据统计，上半年深圳二手房共成交50978套，441.65万平方米，创下近两年最好水平，并且超过2006年以来半年度4.74万套的平均水平。根据中联地产成交系统数据统计，上半年成交均价为20988元/平方米，环比上涨15.59%，同比上涨23.59%。购房需求持续释放，加之“新国五条”刺激3月份成交火热，令到上半年深圳二手楼市量价齐升。
另据统计，二手房成交当中仍是以刚需购买者为主，主力成交户型则是以90平米以下为主，同时也有少部分成交为投资需求，主要是因为有部分便宜的房子吸引他们入市。中运地产总经理叶贵荣告诉记者，整个深圳上半年，特别是3月份随着国家20%政策的调控，导致很大一部分业主卖方意愿增加，而后在4、5、6这几个月份，相对来说业主卖房的意愿减少，房价上涨的预期也增加，这使得深圳上半年的房价走势一直在上涨。
而这种上涨普遍认为是政府调控的反面效果，家家顺地产副总经理张国库告诉记者，在某种意义上是政府调控政策出来之前的蜂拥入世才造成3月份的成交量创历史新高。张国库认为，一线城市房地产的泡沫并不大，因为市场由供求关系决定，而深圳福田区每平方公里的人数是1.76万人，密度高于北京和上海，从2005年梅林一套房价由80多万涨到现在200多万，其实上涨并没有想象中恐怖。而调控其实是增加买卖双方的交易成本来控制市场，压抑市场。因此每次调每次房价都没有下来，而今年也是，“去除3月成交量后的上半年成交也并不大”。
深圳市场的“特殊”，在鹏置地产副总经理王洪朔看来，最主要的原因是刚需太强。“不管是首次置业或者刚需换房的需求量都很大”，他认为，老百姓对于过往调控结果的判断，加上深圳这边确实刚需的压力很大，所以量价齐升跟买方、卖方的心理变化，都会让一段时间会出现一些观望，但总体来讲是业主方价格的坚挺，买方在观望中还不断地出手，卖方买方相互出手的局面。
目前购房者多为刚需
招商置业大南山区总监葛卫民也表示，深圳的白领多，每年大学毕业来深圳找工作的人也多，这些人几年之内如果能稳定下来，就会把来自父母的资金作为首付购房，自己来还贷。因此，深圳正在把内地二三线城市的储蓄资金都吸引到深圳来，这就是深圳的刚需为什么这么强烈。
而从各中介地铺的放盘量和上门访客的比例也可以看到，目前深圳楼市的供求关系十分紧张，差不多每一套房源就有三个访客上门，供需比大概是1∶3左右，中原地产研究中心高级研究员王飞告诉记者。
“现在买房要房票，很多人就惜售，因为卖了买不回来，这时业主如果卖，只能是因为想换更好的房子，但这部分人放盘的价格预期是非常高的，结果也就会导致价格攀升”，中联地产豪宅区总监熊振表示，另外市场整体的放盘量也非常少。每周每个地铺新增的售盘量是15个左右，但客户量则至少是2倍、3倍。
此外，在各个片区，随着供求关系的不同，涨幅也会有明显不同。从今年6月份的数据对比看，二手房的价格在去年全市总体上涨了17%左右，但像前海规划、龙华等片区的涨幅肯定超过全市，“像宝安中心区有些地方是接近30%、40%的比例，拉高了全市的均价，也是供求关系导致的现象”，而南头、科技园这些片区则是上涨最少有20%，葛卫民表示。
而至于今年下半年，美联物业罗湖区总经理袁新有则表示，上半年的深圳市场很火，而下半年的成交量将会非常稳定，至于房价也会呈现稳定状态，因为从开发商那方面看，在下半年可以看到其有持久的供应量，因此市场在下半年会呈现量价稳定的状态。
而目前的市场状况不会让房价大幅上涨的原因还在于市场上的投资客并无机会入市，张国库表示，市场并无投机机会，而投资也基本上是中长期，没有短线机会，因为现在税费相当高，房价上涨部分都被税费占去，但作为中长期投资，房子可以抵制通货膨胀，但表面看是赚，一旦计算通货膨胀，投资房产仍只是略微盈余。
下半年楼市将先“冷”后“热”
而对于下半年楼市，中联地产二手房研究院总经理肖小平则表示，预计下半年楼市向好仍是主流，且走势会更加地趋于稳健。其中，月度成交量整体呈上扬的趋势，最终达到全年二手房成交10万套的水平，而房价涨势则将会有所放缓，表现为稳中有升。
深圳是否退出房产税要视房价的变化。肖小平认为，深圳楼市在政策层面存在局部调整的可能性，如首付、限价、房产税等，其中，房产税传言在今年频繁出现，出台的预期增强，但是从上海、重庆及成熟房地产市场看，房产税则更多地是调节合理的购房需求，并不会左右市场的发展走势。与此同时，肖小平告诉记者，下半年楼市也存在利好消息，新一届政府将“支持居民家庭首套自住购房”。这显示政策上会更多地关注首次购房。其次，上半年多个城市公积金贷款额度也将上调，支持居民购房，深圳也预计9月实施“商转公”政策，这对楼市也将产生积极作用。
“刚经历过上半年的活跃成交后，深圳第三季度成交有所下降也很正常，因为购房者需要一定的沉淀和积蓄，而到第四季度就到了楼市旺季”，肖小平表示，预计第四季度深圳以“特刚需”为主的婚房、学位房、改善换房需求旺盛，同时业主放盘出售的意愿也较为积极，特别是年底急用钱者，力求房产变现，所以预计四季度成交量将出现明显的上涨，也不排除单月过万套。
“而房价的涨势则将会放缓，稳中有升将是主流”，肖小平解释，一是政策总体稳定，楼市发展向好，保障了房价难以下调。其次，土地供需旺盛，溢价率走高，预示未来房价看涨，另外6月末“钱荒”股市大跌，再次印证了楼市才是资金保值或增值的最佳“避风港”，当价格未达到预期时，一些业主会更加坚定地长期持有房产或惜售。但是，肖小平也提醒，房价的大涨首先是政府部门不能接受的，现有各项调控短期内不会放松，但也不排除局部的信贷收缩。其次，虽然刚需的购买力十分强大，而当面临大涨的房价时，也会变得脆弱起来。
买房要认清需求谨慎选择
对于下半年有计划入市的购房者，各位专家给出了其建议。张国库表示，购房者有能力就应该买，在买房的问题上别等。而叶贵荣也赞同这一观点，他表示，房子的居住价值是任何产品都替代不了的，在中国人的消费习惯里面，无论是亲戚还是朋友都会问买房了没有，“有没有房子决定一个人的稳定性，这在老百姓的心目中是根深蒂固的，有经济实力，在自己的承受范围内都可以买房，什么时候买都是对的”。
张国库建议购房者，是刚需的什么时候都可以买，而如果买房投资的话就没有什么必要。他相信随着房产税不断联网透明化，会给很多业主带来精神上的压力，也会让持有多套房子的业主放出来，但这些价格波折都是小事，刚需随时都可以进入，投资则要谨慎看待，“近一段时间来看中国经济的转型会放慢，经济还有压力，但下半年的价格不会跌到哪去”。
而在具体的看房、挑房过程中，王洪朔表示，有合适的房子要果断一点买，“接触过很多案例，等待会涨价，最后还是掏腰包，所以有合适的房子就果断下手。而袁新有则表示，如果消费者目前有名额，而手上又有资金的话肯定要现在就买，因为名额珍贵，而现在不买的话接下来会更高。而同时要根据自己目前的资金状况还有月供来考虑自己该买多大的，位置在哪个地段的，现在深圳很多地段的房价也不是很高的，均价是2万元，豪宅片区则是六七万元，罗湖有些片区的房产也就是1.3万元，甚至1.2万元，这些价格都比较适合刚需购买”，袁新有表示。
对于买房的时机，葛卫民表示，下半年如果没有什么政策性的调控，基本上下半年的市场是平稳上扬，在这种市场上有合适的房子，还是越早越好，拖得时间越久，你所付出的成本就越高，如果是刚性需求的话，越早买成本越低。
王飞则建议，买房要分开需求，什么时间该买，什么时候都有好的房源，所以要根据自己的需求判断。消费者首先自己要认清自己的需求和市场，投资需求要看政府的规划，看现在的热点；而刚性需求，则要看你的资金是否允许去追热点，如果资金有限就要想是要学位要交通还是要结婚，要认清自己的需求。