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近日，深圳国际位于龙华区梅林关城市更新项目有了新的进展，万科将作为代建方参与该项目合作。在签约仪式上，万科主席郁亮的站台也无不体现出对梅林关旧改项目的重视。

虽然深圳国际并不是传统意义上的地产开发商，但是名副其实的深圳地主，手里掌握着让人垂涎的丰富土地储备。

除了本次合作标的的深圳梅林关49万方旧改外，深圳国际还拥有位于前海土地面积38万平方米，总价值约244亿元。

然而，无论是前海土地还是梅林关旧改都是高难度操作的项目，对于深圳国际无疑都是大难题。

从拉来深业入股前海项目到引入万科代建梅林关项目，地主深圳国际在朋友圈里似乎为加快土地开发找到了一条捷径。

梅林关旧改搭上万科

10月25日，“龙华区梅林关城市更新项目代建合同”签约仪式在深圳国际总部举行，万科将作为代建方参与合作。

据观点地产新媒体了解，梅林关城市更新项目于2015年纳入深圳市城市更新第一批计划，申报主体为深圳市深国际联合置地有限公司，该公司为2014年深高速与深圳国际共同出资成立，主要实施梅林关城市更新项目，以获得项目地块。

上述项目公司为深圳市深国际联合置地有限公司，一家于中国注册成立的有限公司，由深圳国际的全资附属公司新通产拥有51%权益及由深圳高速拥有49%权益。

同年7月，深圳国际发布公告称，已与深圳市国土委订立土地出让合同，地价款总额35.67亿元。项目公司已按原定计划于2015年6月30前签署土地出让合同及支付30%的地价款，并已获取梅林关地块的土地使用权。

资料显示，梅林关城市更新项目位于深圳市龙华区民治街道，东临梅观快速，南靠民乐立交，西接民治大道，北为民康路，更新范围包括原华通源物流中心及梅林收费站。

项目规划的土地用途主要为居住、商业等功能，综合容积率预计5.06。项目拆除用地面积共计13.1万平方米，开发建设用地面积为9.5万平方米。其中，计容总建筑面积48.64万平方米，拟建住宅24.6万平方米，含保障房面积4.2万平方米，商业3.4万平方米，办公7.8万平方米，商务公寓11.2万平方米，公共配套1.5万平方米。

根据协议，项目将通过深圳国际与万科集团的合作建设改造，完善片区城市道路系统，提高公共配套和商业服务水平，将建设成为集住宅、商业等功能为一体的创新型龙华标杆性综合体。

万科集团高级副总裁张纪文表示，本次代建合同的签约对双方未来合作发展具有里程碑意义，万科集团将将以此为契机探讨双方更多合作可能。

本次签约的项目总建筑面积49万平方米，总价值约200亿元，对于万科而言，无疑也是块诱人的肥肉。

对此，有业内人士指，深圳国际本身不具备地产开发及操盘能力，引入万科作为代建方既可以提前实现土地价值，也可以为项目增加品牌价值，是一举两得的事情。

地主深圳国际套现路径

关于深圳国际，其官网是这样描述的，“本集团主要从事物流基础设施的投资、建设与经营，并依托拥有的基础设施及信息服务平台向客户提供各类物流增值服务。”

“本集团以中国珠三角、长三角和环渤海地区为主要战略区域，通过投资并购、重组与整合，重点介入城市综合物流港及收费公路等物流基础设施的规划、建设与经营，在此基础上应用供应链管理技术及信息技术向客户提供高端物流增值服务，为股东创造更大的价值。”

换言之，深圳国际并不是一家以地产开发为主业的开发商，而拥有大量土地储备的深圳国际对加快所拥有土地的开发显得有些迫切。

于是，不具备地产开发及操盘能力的深圳国际，在国企朋友圈拉来了两个操盘手。

2016年12月28日，深圳控股的全资子公司深业置地公司与前海投资公司及其全资拥有的前海置业公司订立增资协议。深业置地向前海置业注资11.2亿元（相等于约港币12.6亿元），增资完成后，获得前海置业公司50%的股权。

通过此次增资，深业置地与深圳国际携手共同开发位于前海的首期项目中的住宅项目地块，以11.2亿元的价格获取该项目50%的权益。该项目位于深圳市前海深港合作区，项目土地面积约12，491平方米，总建筑面积为52，900平方米。项目已于2015年底开工，预计2018年开始销售。

深圳国际表示，此次牵手深业将有利于锁定项目地块价值，发展其核心物业开发业务。

加上这次找来万科代建梅林关项目，深圳国际一方面提前实现土地价值套现，另一方面从合作中借力两家开发商的力量加快推进土地开发。

值得注意的是，深圳国际位于前海38万平方米土地也获得进一步的整备。

10月13日，深圳国际与深圳市规划和国土资源委员会及深圳市前海深港现代服务业合作区管理局于就该集团前海项目签订土地整备框架协议的补充协议，以进一步细化集团于前海所拥有的全部五宗面积合共约38万平方米的土地的整备方案。

深圳国际称，订立补充协议有助于落实集团于前海所拥有的五宗土地面积合共约38万平方米的土地整备及签署相关土地合同，将可推动前海项目的产业落地与开发，加上前海片区的土地价值自2015年1月1日到现在的两年多时间也有所增加，预期将为该集团带来可观的土地增值收益和产业开发收益。