深圳写字楼市场供求 将大幅改善
发布日期:2015/7/3 10:03:31 | 浏览次数:3822 来源:《深圳特区报》7月3日A23版深圳写字楼长期供不应求的状况将得以缓解。昨日，高力国际发布深圳物业市场2015年上半年回顾报告。报告显示，从今年下半年开始，深圳写字楼市场将进入长达5年的集中放量期，明年达到峰值，供求紧张的状况将大大缓解。但是，前海由于企业对写字楼需求旺盛，需求缺口依旧较大，短期内难以实现供需平衡。
■ 深圳特区报见习记者 陈文标
超过600万平方米写字楼5年内入市
“深圳企业对于写字楼的需求持续在攀升。”高力国际代理服务部副董事长李晓北表示，得益于良好的政策环境和市场机制，深圳的企业扩张速度非常惊人，有些高科技企业如大疆，每年都以10倍到20倍的速度在扩张。不少外国驻深企业如微软也在快速发展，“两三倍的扩张速度是很正常的。”
但旺盛的需求并非都得到了满足。从2013年起，深圳写字楼市场就因供应不足而陷入了紧张局面。据李晓北介绍，这种局面将在今年下半年有望改善。“从下半年开始，深圳写字楼供应量逐渐增加，供求紧张状况将会缓解。”数据显示，从2015年到2019年，深圳写字楼的新增供应量将超过600万平方米。其中，今年写字楼供应量约100平方米，如福田区的代表项目生命保险大厦、中州大厦等和南山区的代表项目华南城综合体一期、卓越后海中心等。
受新增供应量的影响，下半年起深圳写字楼的空置率会有所提高，但短期内租金还是有稍微上涨的空间。当供应量2016年达到峰值时，以福田区为主的写字楼租金会略微有所下调。但值得注意的是，由于南山区新增的甲级写字楼品质和档次整体都有提升，平均租金将持平或略有上升。
前海写字楼市场将长期“饥渴”
2015年上半年，受自贸区概念影响，前海注册企业数量剧增50%，从20000家增加至31000家。其中，港资企业有1200家，同比增加400%。
“前海集国家战略于一身，对企业的吸引力非常大，大量企业都在前海设立了总部或分支机构。”高力国际咨询服务部董事袁嘉隆认为，前海的身份特殊，既是深港合作区，也是国家“一带一路”重要战略支点和广东自贸区的重要板块，“政策驱动”是前海的发展逻辑。大量企业正是看到这一点，前赴后继地入驻前海，由此带来了巨大的写字楼需求。据袁嘉隆介绍，前段时间入市的卓越前海壹号在很短时间内售罄，5天内完成了30亿元的销售额，创下了深圳最大签约总额和最快签约速度等纪录。
而据袁嘉隆介绍，前海写字楼市场将在未来比较长的时间内陷入“饥渴”状态。保守估计，前海3万家注册企业将产生800万平方米的办公需求。但从目前供应状况来看，写字楼的供应仅有250万平方米，且由于政策限制等原因，将有一半的供应量不可销售。换言之，目前前海可售的供应量仅为127万平方米，远小于800万平方米的需求量。“估计到2020年以前，前海写字楼市场都会保持这种供不应求的局面。”
国际奢侈品牌店扩张谨慎
据高力国际数据统计，2015年下半年预计有两个大型的购物中心入市，分别是24万平方米的MH Mall和8万平方米的ICO，均集中在龙华新区。
而原有的零售商家在互联网冲击下也在积极转型。据高力国际零售服务部董事林丹介绍，目前零售商家已纷纷在互联网平台进行新的尝试和创新。比如海底捞，计划在公众号中植入游戏，供顾客等位时PK或社交，建立会员体系，把用户行为数据化。华润万家和沃尔玛也纷纷上线自己的电商平台。
而餐饮业态依旧保持着较高的发展热度，最近新动作频频。林丹告诉记者，深圳近期入驻了多个特色时尚餐饮品牌店，比如韩寒品牌“很高兴遇见你”深圳首家店、“云海肴”、外婆家旗下的“动手吧”、“炉鱼”等。
快消市场品牌在深圳也积极扩张，益田假日广场引进了华南区首家H&M高端品牌COS；另一家知名时尚品牌C&A也计划在深圳开设第一家旗舰店；Forever 21也在与多个购物中心洽谈。
相比之下，国际奢侈品品牌的扩张速度就显得非常谨慎了。据林丹介绍，从去年开始，中国奢侈品业绩下滑3成以上，国际奢侈品品牌商对此表示非常谨慎，一些已经谈好的奢侈品实体店项目一拖再拖，“可能到2017年才有可能恢复”。
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