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深圳商报记者 陆剑伟

截至4月底，深圳房价今年涨了多少？据市房地产研究中心全样本统计数据，4月深圳一手住宅价格为26330元/平方米，较今年年初的水平，涨幅为5.5％。具体而言，价格指数环比上涨1.6%，连续8个月上涨 。市房地产研究中心主任王锋认为，供应不足是造成深圳房价持续上涨的主要原因。今年限购不会取消，在此情况下，预计房价不会出现大幅上涨。

价格指数连涨8个月

今年1~4月，深圳房地产市场不仅延续了去年四季度以来的回升态势，而且呈现加速上扬趋势。全市商品房批准预售面积175.62万平方米，同比增长125.1%；其中商品住宅累计批准预售面积132.41万平方米，同比增长124.2%。

在以“3·30新政”为主的多重利好政策刺激下，深圳楼市快速回升。4月份，商品房批准预售面积88.88万平方米，环比增长255.5%，同比增长158.3%；商品住宅批准预售面积70.40万平方米，环比增长769.9%，同比涨幅225.7%。

“商品住宅的批售面积在4月同比实现了近8倍的增长，这在全国都非常少有。这说明开发商对于市场非常认可，很多项目加快了建设进度，入市非常积极。”王锋如是说。

市场成交也很可观。今年前四个月，全市新建商品房累计成交面积210.12万平方米，新建商品住宅累计成交面积 176.88万平方米，同比涨幅分别为81.7%、86.5%。在一线城市中，深圳涨幅最大。

市房地产研究中心提供的数据显示，从去年8月开始，深圳全市全样本新建商品住宅价格指数开始新一轮上涨，至今年4月，已经连续环比上涨8个月。

四个月，深圳房价上涨了5.5％。从美联物业和安居客的统计数据看，个盘价格涨幅远大于这个数。如宝安区公园路一楼盘今年元旦开盘均价3.3万/平方米，4月份二期加推的产品均价达到4.1万~4.6万/平方米，4个月房价涨了近30%。更有甚者，一个月就大幅上涨。像西丽片区一楼盘3月份时均价4万元，如今涨到了5万元，涨幅达到了25%。

供应不足是主因

王锋分析，此轮房价上涨的主要原因在于供应不足。“对于深圳来说，房地产市场最大的问题是库存的不足，目前深圳是9个月左右。库存的解决要靠不断地增加供应，但这又是最难的，因为深圳没有新地可用。现在主要依赖的是城市更新，城市更新的周期比较长，难度也大，好啃的肉都啃完了，剩下的都是硬骨头。所以长期来看，深圳的供应方面还有很多问题，供应关系紧张会长期存在。”

2014年底，在全国楼市整体回落背景下，我市商品住宅库存面积达到464万平方米，按照过去12个月销售水平计算，库存消化周期为15.7个月。

随着去年四季度及今年一季度的楼市回暖，我市商品住宅成交规模不断回升，商品住宅库存量持续下降。截至4月30日，全市商品住宅库存面积382.11万平方米，按照过去12个月月平均销售规模计算，库存消化周期仅9.5个月。而在三月底，这个数值一度降低至8个月，为近两年最低水平。

王锋认为， 8~12个月的库存消化周期为最佳，此时市场交投很好，价格走势平稳；低于8个月价格会有快速上涨；高于8个月市场会冷清，如果周期达到了一年半市场就极度冷清。

反观本次房价的快速上扬，王锋认为，这个阶段是属于活跃但开始出现价格偏不稳定的局面，原因便在于目前9.5个月的库存消化周期太接近合理库存中心的下限。

年内不会取消限购

对于市民普遍关心的限购问题，王锋称：“今年深圳仍将坚持执行限购政策。在去年底，当时盛传北上广深要取消限购，现在看来很难取消。因为当时市场和价格低迷，而现在一线城市，尤其是深圳成交活跃、价格上涨，不具备取消的基础。”

王锋预测，今年的楼市政策有望适度调整。比如调整普通商品住宅的标准，因为这几年的房价都上来了，普通住房的标准要上升一些，置业者可以减免一些税收；以及取消“90/70”政策，适时调整“限外”政策等等。

“近几年的监测数据显示，九成的置业者属于首次置业，限购的存在确实保护了刚需，这个政策又能抑制过度投机又保持了市场的活跃，并排除了大规模的投机。所以限购只要不取消，遏制大规模投机的存在，深圳房价大幅上涨的几率就比较小。” 王锋如是说，“GDP也在上涨，房价10%的上涨幅度是正常的，预计下半年房价将呈现加速上涨局面，但不会出现像前几年的30%~50%的上涨，或者说失控的局面。”

回到建立房地产健康发展的长效机制上，王锋认为，应有两点原则：第一，市场归市场，政府不应该有太多的行政手段去干预。第二，大规模的保障房建设也不应该再发生。