去年深圳新房价达23973元/平 高价盘是主因
发布日期:2015/1/4 16:23:23 | 浏览次数:4007 来源:深圳商报23973元/平方米！这是2014年深圳楼市房价，同比上涨11%，为历史最高价；成交面积403万平方米，同比减少8.8%；成交套数41884套，同比减少12.9%。记者采访了解到，受高价盘拉动以及四季度部分楼盘涨价影响，去年房价涨幅超一成。虽然四季度成交“翘尾”，但由于前三个季度成交过于低迷，导致全年成交量同比下滑。
新政形成新房市场“分水岭”
央行930新政和降息政策将2014年的新房市场一分为二，前三季度市场供求低迷，最后一个季度急速逆转，低调开局高调收官，和2012年的情形非常相近。
央行930新政出台之前，客户观望情绪浓厚，市场交投低迷。二季度后虽然有部分项目开始让价，但是幅度并不足以刺激客户入市，反而加重了继续降价的预期。据中原地产统计，9月之前月均成交量仅有25万平方米，较2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息连续刺激楼市，成交量不断刷新记录，12月成交面积创2008年以来的最高水平。2014年全年成交量为403万平方米，较2013年下降了近9%，处于历史中等水平。
去年新盘总推售量为385.7万平方米，同比下降14%，较2008至2013年446万平方米的年均推售量低了13%。而从批售面积来看，今年的总量为535万平方米，仅低于2008年和2013年。
记者梳理去年每个月的房价数据发现，1～10月，深圳房价整体运行区间为2.1～2.3万元/平方米；11月房价突然“跳涨”至26536元/平方米，创下历史新高；12月虽小幅回落，但仍高达25758元/平方米，同比上涨24.5%。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，去年楼市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成为导致楼市逆转的“分水岭”。
高价盘涨价盘导致房价上涨
记者踩盘中了解到，高价盘开盘导致片区均价上扬的并非个案，中海九号公馆二三期别墅成交拉升，促进所在月份的全市成交均价大幅上扬，形成翘尾行情；华侨城LOFT公馆、招商双玺等高价盘，为11月房价创历史新高贡献颇多；11月底，中海锦城、星河银湖谷开盘价均突破所在片区价格“天花板”，达到3.2万元/平方米、3.5万元/平方米。
市场环境好转，成交量大幅攀升，开发商信心升温。据中原地产和58同城统计数据，有部分项目在前期的基础上再次缩减优惠力度。另外，也有部分项目将价格上调，11月和12月成交楼盘中，价格上涨的项目占比约五成。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，从总体上看，开发商仍愿意走量，但是部分销售任务完成较好的企业，在政策利好和买家蜂拥入市的情况下，提高了销售价格。
原特区内房价在去年维持强势。中原地产数据表明，去年福田均价在4.2万/平方米，成交的新盘主要集中在香蜜湖片区，另外中心区、华强等5个片区各有一个新盘成交，各项目价格相差不大，都在4～5万/平方米左右。南山均价为4.1万/平方米，新盘主要集中在西丽、蛇口和后海，西丽主力价格在3～4万/平方米之间；蛇口分化明显，高者如豪宅招商双玺达到10万/平方米，低者如山海津仍在2.5万/平方米左右；后海各新盘价格分布在4～7万/平方米之间。
今年楼市去化压力仍很大
记者了解到，去年上半年已有不少楼盘达到销售标准，但是客户量积累不足，多数项目选择延迟入市，申请预售证的数量不多，官方统计的存量数据基本稳定在320万平方米左右。下半年新房市场庞大的存量开始在数据层面显露，9月和11月各有100万平方米的住宅项目取得预售证，成交量的提升相对存量而言显得微不足道，全市存量连续4个月维持在400万平方米以上，为近5年以来的最高水平。
存量攀升直接导致去化压力加剧，去化周期由去年初波动上行，一度达到历史高点18个月，最后两个月由于成交量上升去化周期回调至11个月。
根据深圳中原地产研究中心的统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。龙华无疑是今年新盘市场的焦点，供应量高达167万平方米，占据总供应量16%的比重。
未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传。
玉家雄认为，2013年和去年的深圳房价连续两年上涨，但是并没有快速消化库存，今年楼市的去化压力仍大，预计今年房价稳中有小幅上涨。
新政形成新房市场“分水岭”
央行930新政和降息政策将2014年的新房市场一分为二，前三季度市场供求低迷，最后一个季度急速逆转，低调开局高调收官，和2012年的情形非常相近。
央行930新政出台之前，客户观望情绪浓厚，市场交投低迷。二季度后虽然有部分项目开始让价，但是幅度并不足以刺激客户入市，反而加重了继续降价的预期。据中原地产统计，9月之前月均成交量仅有25万平方米，较2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息连续刺激楼市，成交量不断刷新记录，12月成交面积创2008年以来的最高水平。2014年全年成交量为403万平方米，较2013年下降了近9%，处于历史中等水平。
去年新盘总推售量为385.7万平方米，同比下降14%，较2008至2013年446万平方米的年均推售量低了13%。而从批售面积来看，今年的总量为535万平方米，仅低于2008年和2013年。
记者梳理去年每个月的房价数据发现，1～10月，深圳房价整体运行区间为2.1～2.3万元/平方米；11月房价突然“跳涨”至26536元/平方米，创下历史新高；12月虽小幅回落，但仍高达25758元/平方米，同比上涨24.5%。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，去年楼市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成为导致楼市逆转的“分水岭”。
高价盘涨价盘导致房价上涨
记者踩盘中了解到，高价盘开盘导致片区均价上扬的并非个案，中海九号公馆二三期别墅成交拉升，促进所在月份的全市成交均价大幅上扬，形成翘尾行情；华侨城LOFT公馆、招商双玺等高价盘，为11月房价创历史新高贡献颇多；11月底，中海锦城、星河银湖谷开盘价均突破所在片区价格“天花板”，达到3.2万元/平方米、3.5万元/平方米。
市场环境好转，成交量大幅攀升，开发商信心升温。据中原地产和58同城统计数据，有部分项目在前期的基础上再次缩减优惠力度。另外，也有部分项目将价格上调，11月和12月成交楼盘中，价格上涨的项目占比约五成。
深职院房地产研究所所长邓志旺认为，从总体上看，开发商仍愿意走量，但是部分销售任务完成较好的企业，在政策利好和买家蜂拥入市的情况下，提高了销售价格。
原特区内房价在去年维持强势。中原地产数据表明，去年福田均价在4.2万/平方米，成交的新盘主要集中在香蜜湖片区，另外中心区、华强等5个片区各有一个新盘成交，各项目价格相差不大，都在4～5万/平方米左右。南山均价为4.1万/平方米，新盘主要集中在西丽、蛇口和后海，西丽主力价格在3～4万/平方米之间；蛇口分化明显，高者如豪宅招商双玺达到10万/平方米，低者如山海津仍在2.5万/平方米左右；后海各新盘价格分布在4～7万/平方米之间。
今年楼市去化压力仍很大
记者了解到，去年上半年已有不少楼盘达到销售标准，但是客户量积累不足，多数项目选择延迟入市，申请预售证的数量不多，官方统计的存量数据基本稳定在320万平方米左右。下半年新房市场庞大的存量开始在数据层面显露，9月和11月各有100万平方米的住宅项目取得预售证，成交量的提升相对存量而言显得微不足道，全市存量连续4个月维持在400万平方米以上，为近5年以来的最高水平。
存量攀升直接导致去化压力加剧，去化周期由去年初波动上行，一度达到历史高点18个月，最后两个月由于成交量上升去化周期回调至11个月。
根据深圳中原地产研究中心的统计，2015年深圳将有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。龙华无疑是今年新盘市场的焦点，供应量高达167万平方米，占据总供应量16%的比重。
未来供应量庞大有很大一部分原因是由推盘延迟积压所致，102个项目中有39个楼盘在去年甚至更早就已经开工或是做过宣传。
玉家雄认为，2013年和去年的深圳房价连续两年上涨，但是并没有快速消化库存，今年楼市的去化压力仍大，预计今年房价稳中有小幅上涨。