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9月30日晚，央行放松二套房贷的通知，给了前三季度拧巴、观望的深圳楼市一个明确的“拐点”。实际上，自8月份开始，憋不住的深圳刚需已经开始涌动，8月、9月，深圳新房连续两个月成交量出现上涨，这在今年以来是首次。但在“9·30”房贷新政的刺激下，10月份的成交面积、套数双双环比暴涨逾五成，无疑给市场吃了一颗定心丸。刚需凶猛，回暖，比想象中来得还要快。
　　在经过“金九银十”密集的推盘高峰后，一波未平一波又起。据记者统计，在年底预计还将有31个项目要入市“决战”。集中供应的推盘潮，或将进一步推高年底楼市的成交量。与此同时，深圳新房的库存自9月底以来也一直维持在4万套以上的高位，预计年底这一数据仍难以看到明显下降。
　　
　　9月-10月 “银十”镀金，21盘推动成交暴涨
　　
　　“9·30”房贷政策出台后，市场氛围急剧转变。尤其是开发商推盘积极性空前提高，10月推盘量达到年初以来最高值，中高端项目大举入市。在供应增加而市场氛围并未明显好转的9月，开发商的推盘策略仍以少量多次的方式试水。
　　但到了10月份，开发商的推盘策略出现了明显的调整，“趁势推盘”成为主流心态。借着新政为改善型需求带来的利好，南山、罗湖区域内的中高端楼盘也纷纷加快入市步伐。在10月新开盘的10个项目中，单价在3万元/平方米以上的中高端楼盘多达6个，其中华润城、中海九号公馆在400套以上大体量推盘的情况下，开盘当天基本售罄。
　　而据统计，“金九银十”期间，深圳共有38个项目获批预售，近万套楼盘入市推售。仅10月深圳新房推盘量，就达到年初以来的最高值，共有21个楼盘开盘或加推，这些入市楼盘也使得10月深圳一手住宅成交4783套，环比增长54%。从区域来看，推盘集中在龙岗和宝安区，占比分别为38.2%和30.0%。
　　
　　10月二手日均成交环比增23%
　　
　　受新政利好推动，二手市场的表现也毫不逊色。据深圳中原地产监测，10月二手住宅共成交3805套，环比下降1.9%，连续两月处于4000套以下水平。但剔除国庆假期影响后，从日均备案数据看，10月日均成交159套，环比9月日均成交129套，增长了23%。此外，从深圳中原实时成交数据看，10月二手成交单数环比增长近八成。
　　与此同时，市场回温也带动了二手房业主信心的回升。中原地产的统计数据显示，本月超六成楼盘价格出现上涨，超三成的样本楼盘价格涨幅在5%～10%之间。记者调查发现，目前业主反价现象已开始普遍出现，幅度多在5万-10万元。对此，美联物业深莞惠总经理江少杰表示，二手市场回暖一般出现在政策出台后的1个月，预计未来两个月，二手房的成交量和价格会进一步上涨，年底二手房价涨幅将达到10%。深圳中原地产龙坂片区总监李志强也认为，虽然业主出现反价，但购房者普遍仍比较理性，政策需要一定的消化期。
　　
　　11月-12月　龙岗、宝安刚需盘是主力，关内盘亦不少
　　
　　从供应格局看，满足刚需和改善型刚需的中小户型依旧占据供应量的绝大部分。其中，仅龙岗区，就有万科麓城二期、万科紫悦山、海航城二期、珑禧、星河WORLD银湖谷等7个项目要入市，除少数一两个项目价格有望上3万元/平方米，多数项目相对而言价格都还比较“平民”。
　　位居第二的宝安片区，年底也有5个项目要开盘。而原关内的罗湖、福田两区，随着城市更新的推进，年底的供应量也不逊色。尤其是罗湖，多个针对改善型刚需的项目会入市，这其中除了华润“重磅”项目银湖蓝山外，其它个盘均体量不大。
　　相比之下，“金九银十”已有多个项目争相入市的南山，在年底显得有点沉寂，仅有水湾1979一个项目计划推盘。而美联物业深莞惠总经理江少杰也预测，龙岗、宝安两区由于供应量大，到明年初，价格都会维持比较平稳，但原关内区域以及龙华就难言不会出现上涨。
　　
　　走量为主不急涨价成业内共识
　　
　　尽管从“金九银十”的数据上看，深圳楼市明显回暖。但31盘要集中在年底这两个月入市血拼，对希望跑量的开发商而言，挑战却也不小，更何况有些上市公司到了年底还要面临销售业绩、还款等压力。比如，截至目前，仅完成深圳年度销售目标1/3的华润，10月8日入市的华润银湖蓝山将直接决定其能否如期实现年初96亿目标的表态。
　　更有开发商向记者直言“9·30新政出台就是政府让开发商逃命的”，因此合理定价，希望年底趁这波市场回暖潮加快跑量，成为不少开发商的选择。毕竟，明年市场究竟会往何处走，还得看政策导向和银行“脸色”。
　　中原地产研究中心预测，“9·30”新政促进市场回暖，开发商抢占时机加快推盘，10月推售量达到年初以来峰值，预计下月供应量会有所回落，对于多数开发商来说，定价策略仍以跑量为主导。这一观点也得到中指院认同，“四季度房企仍将会以去库存为主。”