从和平里项目造价控制看意昂2平台地产公司的转型升级
发布日期:2014/7/16 14:59:33 | 浏览次数:10893 来源:意昂2平台地产公司总经理 陈宝杰
意昂2平台和平里是意昂2平台地产公司成长壮大的一个里程碑。在新浪乐居举办的“改变的力量——深圳地产2013年度新媒体大奖”活动中，意昂2平台和平里项目作为深圳上百个在售、待售地铁物业中的杰出代表，以其合理的项目定位、优越的社区配套和环境设计创新，获得最具投资价值物业大奖。在项目开发建设过程中，地产公司在提升项目设计的同时，努力健全和优化管理机制，项目管理制度更加系统、规范，确保项目安全、优质、高效推进，为意昂2平台地产公司向市场化转型奠定了基础。本文从和平里项目造价控制这个侧面举例分析说明。
一、以合同为中心，构建造价管控体系
施工合同是明确发包人和承包人相互权利、义务和责任关系的合同，是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。为了控制总造价目标，我们构建了以合同为中心的造价管控体系，包括：工程量规定：如工程实施范围、工程量清单；计费及支付方式：如单价、总造价的组成、计费方式、浮动率、工程款的支付方式；工程变更与质量进度控制：如工程变更的审批、现场签证、工期、质量与工程结算的约定；风险控制：如检测、检验费，索赔、风险范围、幅度以及调整办法；甲定乙购材料、设备以及分包工程等等。除此之外，我们特别注意把握未来建设中可能出现的政策法规、物价、人工等诸多风险，框住总包造价。为此，我们采取了以下措施：
（一）充分分析不可预见风险，制订限制性条款。在制定合同条款的过程中，我们花费了将近三个月时间收集资料，结合现场工程师经验，总结归纳出60条针对不可预见风险的限制性条款，有力地规避了主体合同的不可预见风险。
（二）引进措施费包干法，实行风险包干，有效地减少施工过程中的索赔。截止目前8.17亿元的总包合同工程，发生283万元现场签证，占比0.35%。
（三）控制“甲定乙购”及自主招标项目造价
在总承包合同中，“甲定乙购”项目7869万元，占到造价总包的10%。为了更好地规避上述不可预见风险，我们把“甲定乙购”项目当成“自主招标项目”来做，安排了足够的时间和人力来制定招标文件。
（四）采用进度节点付款的方法。改每月付进度款为按进度节点付款，有利于造价动态管理和资金调配，能够把以前放在审核工程进度工程量的时间集中放在对设计变更的造价变化进行增减分析，同时，这种付款方法也能激励承包商加快项目工程进度。
二、健全组织架构，厘定采购权限
（一）根据项目实际情况，建立了意昂2平台集团和平里项目建设审核委员会、和平里项目招标委员会、项目部三级造价管控体系，明确各级的管理责任及权限，合理分工授权，理顺各级的管理关系。
（二）制定了《龙华地产项目建设审核委员会议事规则》、《龙华项目招标和采购管理办法》、《龙华项目管理规程及操作指引》。对项目组织、报建、招标、合同管理、设计管理、工程管理、档案管理、安全管理、工程变更、预决算、营销管理等18个工作流程进行了梳理和规范。
（三）强化监督。工程部、营销部、合同预算部等对应的职能部门负责供应商的遴选、考察、询价；招标工作小组对前一过程进行复核，视情况增减投标单位；审核委员会或招标委员会根据权限，设定评标定标办法，确定中标人。对单一来源采购，谈判组成员不少于3人，且不能同属一个部门，超过50万元的还要有集团业务部门参与。集团业务部门定期对招投标情况进行检查。
三、落实招标制度，严格操作流程
（一）统一基本编制要求。要求标书表达清晰，无隐性成本、无模糊区域，技术门槛合理适用，较好地架设了公开、公平、合理低价中标的竞价平台，在保证了质量的基础上，合理控制造价。
（二）逐级全面审核。对每一个项目，不管是否有历史标书样本，都要从头把关，严格按流程逐步审核。即使对于某些标准合同，也不能因是“标准合同”就草草了事，而是结合以往的使用经验以及市场最新的资讯进行完善修改，力争在细节、深度、技术经济控制指标及相关控制造价条款等方面做到更严谨周全。
（三）做好招标项目交底，实现造价管理与现场管理无缝对接。为确保招标项目在现场实施过程中不走偏，造价管理人员适时到现场与工程师、监理和施工队进行充分沟通，详细做好招标项目交底工作，确保招标确定的有关事项在现场得到切实执行，最大程度地发挥项目招标的效果。
（四）抓住关键环节，认真做好市场价格调查。在和平里项目一期阳台栏杆、空调百页与铝合金门窗3个材料项目招标过程中，我们通过市场价格调查，方案比较，发现对3项目中的铝型材、玻璃、五金配件3种主材进行招标，造价更省。在公司领导的大力支持下，项目部按此方案进行招标，详细调查包括投标供货商在内的近期市场成交价格，让投标供货商在价格透明的背景下进行竞标，最后招标造价合计为3776万元，较近期其他品牌地产商的进货价降低约292万元，在保障工程质量的情况下节省造价8%。
四、动态控制造价，精确安排资金计划，提高资金利用率
以往工程普遍存在以下弊病：一是总要等到结算基本结束，才能知道工程较为精确的造价数据，而且往往结算超预算，投资突破。二是工程付款缺乏计划，导致资金利用率低。究其原因，主要是缺乏造价动态控制手段，不能对造价进行实时调控。为了提高造价控制水平，我们借鉴过往经验，在合同节点付款措施的基础上，建立了适合和平里一期造价动态控制的模型，每月对主要设计变更、现场签证造成的造价增减进行结算，提前做好资金计划。
动态控制造价，既让造价控制人员时时刻刻对整个项目的工程成本变化情况做到心中有底，又为领导决策提供实时、可靠、客观的依据。同时，有效地减少了结算阶段的集中工作量，平衡了造价管理全过程的工作量，使造价整体工作计划性、可靠性得到进一步增强。安排专员分别按年、季、月做好资金计划，有利于财务人员精确安排资金计划，提高企业资金理财收益。
由于管控合理到位，意昂2平台和平里项目一期取得了较大的成功。预计和平里一期节省造价1423万元。根据总预算，一期建造成本金额为9.4亿元，预计结算能控制在预算造价范围之内。另一方面，通过制度建设和规范运作，也锻炼了队伍，培育了认真负责、精益求精的职业文化。当然，和平里一期建设工作中也存在一些不足，主要表现在设计控制环节重视不够，产生了一些过于追求结构安全、外立面美观，影响了工程造价，建筑的实用性也存在个别瑕疵，如因B栋外走廊飘雨增设围护，架空层、公共部分装修设计漏项，均增加了造价。上述问题将会在今后的工作中，通过组织制度建设和业务素养的提升加以解决。
总体来讲，意昂2平台和平里一期的开发是成功的，我们在项目设计、施工管理、市场研判、成本控制等方面积累了经验。目前项目二期还在建设之中，同时，也在积极寻求市场项目。我们坚信，意昂2平台地产公司在走向市场化的转型进程中，会继续追求精益化管理，探索商业模式和管理模式创新，做出更好的项目，为集团的改革和发展做出新的更大的贡献。