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近些年来，物业经营工作已成为特力日常运营保障和现金收入的重要来源。如何做好特力资源性资产租赁管理的物业经营工作，进一步扩大和提升物业资产的经营收益，为公司创造出更多的经济价值，是我部历年来的工作重心。2012年初，我部根据物业经营环境的变化，及时明确了“水贝片区物业经营向珠宝产业靠拢”的物业经营指导思想，并开展了策划宣传、功能改善提升、服务流程规范等一系列工作，物业经营附加值得到较大幅度的提升。2012年租金收入比2011年提高了193万元，2012年平均租金单价水平比2011年提升了8.97元/ 平方米 。下面笔者结合实际谈谈物业经营工作的几点体会：

一、物业经营不仅仅是物业租赁

也许，在很多人看来，物业经营工作再简单不过了，就是把物业出租出去，收取租金罢了。但在笔者看来，物业经营不仅仅是物业租赁、简单的出租、收租，而是围绕“如何提高物业经营附加值，实现物业经营收益最大化”这一核心目标，通过积极策划和市场定位，来创造更大价值的一种积极主动的经营行为。

二、物业经营的要义是策划和定位

物业经营首先要做好市场定位，不仅是适应市场，及时抓住商机，更要创造市场，创造商机。必须结合物业本身的情况，努力培养商圈，通过积极策划、准确定位来创造更大的经济价值，进一步提高物业的附加值。近年来，我部对水贝片区开展物业经营工作的指导思想是：明确经营思路、强化珠宝商圈。

（一）强化水贝珠宝商圈概念

大家知道，华强北电子商圈、笋岗物流商圈都有其独特鲜明的商业特性，形成了各自繁华的商圈和大量的商机，已成为深圳市著名的商业区。如下图所示：

那么，水贝片区的商圈又是什么呢？商机又在哪里呢？笔者认为：水贝片区就是珠宝商圈，商机就在珠宝产业中。特力大部分的物业资产又集中分布在罗湖水贝片区。经过特力历年来对水贝片区珠宝市场的精心培育，水贝片区的珠宝商圈已初步形成。2012年初，为强化水贝珠宝商圈，我部及时抓住商机，明确了“水贝片区物业经营向珠宝产业靠拢”的经营工作指导思想。通过精心策划，继续实施打造特力水贝珠宝产业商圈的策划方案。对水贝片区的物业资产如水贝工业区厂房、特力大厦写字楼、水贝二路和贝丽北路临街商铺，重新进行市场定位和功能转变，重点突出“珠宝产业”功能形象，想方设法留住知名品牌珠宝企业，如：星光达、百泰、意大隆、吉盟等珠宝商，不断扩大珠宝企业承租物业的面积，加大培育水贝片区珠宝市场的工作力度，继续打造特力水贝片区珠宝产业商圈，为“特力水贝珠宝产业园”今后的运营打下良好的基础，聚集更多人气，营造浓厚的珠宝产业商业氛围。

（二）提高“特力水贝珠宝产业园”知名度

2012年5月底，我部千方百计收回特力大厦二楼物业975.16 m2，把该物业租给了百泰珠宝公司，租金单价水平提升了13.1%。2012年5月8日，为进一步促进特力大厦向“特力珠宝大厦”定位转变，提升特力大厦的整体形象和档次，我部召开了“特力大厦向珠宝功能定位转移座谈会”。百泰、意大隆、星光达、宝昌等知名品牌珠宝企业代表参加了座谈会并提出了许多好建议。同时，他们一致认为，特力大厦的功能转型，具有前瞻性，非常贴近市场实际，符合他们的愿望。2012年8、9月间，百泰、意大隆花数百万元对特力大厦正门以及特力大厦东面、南面、裙楼外墙进行了翻新改造，使大厦更加“珠光宝气”。2012年底，我部向知名珠宝企业募集资金30多万元，在特力大厦楼顶西面树立了“特力水贝珠宝”LED广告牌，有效地宣传了“特力水贝珠宝产业园”项目，提高了“特力水贝珠宝产业园”的社会知名度；同时，也获得了水贝片区众多知名品牌珠宝商家的一致好评，吸引了知名品牌珠宝商家的大量客户，而且这些来自全国各地络绎不绝的客户，无形当中又成为了“特力水贝珠宝产业园”的义务宣传员，为“特力水贝珠宝产业园”今后的运营聚集了浓厚的人气和珠宝产业商业氛围。

2012年至2013年，通过我部积极策划和市场定位，水贝片区新增珠宝企业承租物业面积3130.71 平方米，较2011年增长达14%，年租金收入增加近200万元。其中水贝二路21栋一、二层(1010.17 平方米),物业提高租金单价近一倍，年租金收入增加104万元。通过对特力大厦珠宝功能的重新定位和形象包装，特力大厦的物业价值得到明显提升。特力大厦的物业租赁市场已出现供不应求的现象。租金价格有了大幅度提升，涨幅达30%，每套房（47平方米）从1800元涨到2500元。特力大厦二手房的售价也有明显提升。比2011年上升了1000-1500元/平方米。

三、改善物业经营环境，确保物业保值增值

要做好物业经营工作，还必须通过提高物业管理服务水平，做到物业经营到哪里，管理服务就延伸到哪里；同时加大资金投入，加强物业维护工作，不断改善物业品质和配套经营环境。2012年5月，由于珠宝企业进驻布心工业区的数量增加，尤其是意大隆珠宝公司进驻布心8号厂房后，布心工业区的用电需求明显增加，原有的变压器用电容量满足不了工业区用电需求，变压器一直处在超负荷运行状态，常常出现跳闸停电的现象，迫使管理处采取“错峰”措施，给租户的正常生产经营带来了严重影响。为满足租户的用电需求，提高物业服务水平，特力投资17.8万元更换了一台500KVA变压器。2013年6月，特力又投资71.5万元更换了布心工业区5、6、7号厂房配电柜，从根本上解决了布心工业区电力配置不足的问题，保证了工业区租户的正常生产经营。2012年8、9月，特力支出30万元更换了布心工业区5号厂房的两台货运电梯，保证了租户的正常使用。此外，特力还对部分物业进行了重新装修和配套改善。通过上述物业维护工作的开展，既消除了安全隐患，还极大地改善了上述物业的经营环境，为提升物业的租金单价水平创造了良好的条件，实现了物业的保值增值。

四、物业经营必须加强制度保障

物业经营工作如果没有科学可行的规章制度来保障，势必会陷入混乱、失控、无序的状态。2006年5月，在房地产物业事业部成立之初，特力董事会即制订了 《深圳市特力（集团）股份有限公司物业租赁管理制度》，规范了公司物业租赁业务管理，明确了租赁工作程序和责任，加强了对物业租赁业务的监管。在历年物业经营工作中，事业部还不断完善各项管理制度，制订了《事业部物业租赁管理制度》和《物业租赁工作流程》等制度。具体包括租赁价格管理、租赁物业的招商策划、客户资料管理、租后服务管理、租金回笼的监督管理工作等。经营部人员定期对周边物业的租赁价格进行市场调查，并根据市场调查的结果，参考周边物业的租赁价格和市政府《租赁指导价格》，结合所属物业的实际情况，每半年制定一次《事业部物业租赁指导价格体系》，作为对租赁市场价格变化后的修订指引，以保证租赁价格体系始终符合市场实际。

五、物业经营要有风险防范意识

在开展物业经营工作中，我部非常重视开展风险防范工作，不断提高员工的风险防范意识，增强企业抗风险能力。在开展租金回收工作中，严格执行《四级预警管理制度》。一级预警：租户推迟交租时间超过当月20日的，及时采取催收办法，限时交租；二级预警：租户与当月最后工作日未交租或未交清租金的，采取书面通知方式，限时交租，并按合同规定收取滞纳金；三级预警：租户欠租超过一个月的，采取强制手段要求限时交租，并收取滞纳金；四级预警：租户欠租超过两个月以上的，应根据合同条款，采取法律手段解除合同，收回物业和租金。我部在与租户签订租赁合同时，对租赁风险进行充分评估，力争将风险降到最低程度。比如在每份租赁合同中，我部都与承租户签订了补充协议书，规定：1、若承租户拖欠租金、管理费、水电费等超过当月15号的，承租户同意我部停止供应水电；2、合同到期，我部需收回房屋的，承租户没有任何权利要求继续租赁房屋；3、承租户逾期拒不搬迁的，承租户同意我部有权停止对其水、电的供应，强制收回房屋。使我部在物业经营工作中，始终处于主动地位，避免了被动局面的出现。