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浅析房地产开发项目经济测算

张宇/意昂2平台地产公司

不研究资料便进行投资，有如玩扑克牌而不看牌一样。主要针对于房地产开发投资项目的经济测算，又称开发投资的可行性分析，是一个由模拟房地产项目的开发投资过程作为主轴，依据收入减支出原理，考虑资金的时间价值，以现金流量作为主要表现方式，运用数学方法及函数公式，将房地产项目的开发投资过程量化展示出来，最后通过一系列的财务指标评判项目的开发投资可行性。

可行性研究一般要回答以下问题:

技术：产品规划设计；经济：盈利能力；财务：资金平衡；融资：筹集到所需的资金量；实力：自有资金足够35%；周期：开发经营周期排布合理；调动：人力，物力资源。

一、财务如何评价项目的主要经济指标

根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。

房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。

静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值；动态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。动态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。

二、房地产投资项目基础数据的分析估算

（一）首先，我们需要理顺房地产开发投资的现金流模型。

现金流模型对应于房地产开发投资项目的主要过程，横向轴表示房地产开发投资项目各个环节对应的时间点，纵向轴表示每个时间节点上对应的现金流入与现金流出情况，其中，净现金流量=收入-支出，即项目开发净利润。

（二）其次，我们需要弄清四个重要板块

1、板块一为时间基数板块，这里面涉及到开发建设期、销售期、经营期的时间长短与交叉情况。

2、板块二为成本估算板块，涉及到成本的组成及其内涵，需要对类似项目的成本构成情况做市场收集与整理，做到模拟估算的成本构成尽量与实际相切近；其一般的基本组成包括土地取得费用、前期费用、建安成本、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用及不可预见费用。

3、板块三为税赋板块，主要涉及到房地产开发投资过程中涉及到的多个税种，重要的是要知晓并安排其具体支付的时间节点。

4、板块四就是我们所看到及用到的参数，经济测算并不是一个孤立的存在，它是市场调查研究、物业发展组合、项目定位、建筑设计等等一系列成果与资料的集中综合反映，通过经济测算得到的量化结果去印证前述定性得到的成果可行性。

三、经济测算需理清的四个难点

难点一是成本的计算。在理清成本构成主要类项后，需对其细分项进行分析，比如，前期费用中包含了可行性研究费用、勘察设计费、土地平整费用等等，需要在对收集到的相类似项目进行分析与整理基础上，结合本身情况给予参数设定。

难点二收入的计算。根据项目的定位，可分为销售物业与持有经营型物业。销售型物业同时考虑销售体量的变化与销售价格的变化，持有型物业需要考虑持有时间段、持有期的租金/经营收入变化、持有期的成本变化、是否转售等多方面的因素。测算时合理的设定相关计算参数。

难点三是资金的安排。资金安排情况直接影响到现金流量的流进与流出，资金的安排并不是主观设定，而是依据市场上房地产项目资金安排的一般情况，结合项目本身的特点在保证逻辑通顺理情况下，合理有序的对资金的发生时点进行安排。

难点四是测算套表的编排。在套表的具体编排中，我们需要运用到一定的数学方法与函数公式，比如在设定持有物业持有期内的租金变化时，可运用市场趋势法分析；在求取动态财务指标内部收益率时，可采用函数公式IRR(现金流数组)。

四、需要树立良好的工作心理

投资可行性分析测算本质是在用数据说明事实，用数据分析结果提供决策参考，它是一项客观严谨而又需要艺术发挥的工作。每个项目的情况都不同，体现出来的投资可行性分析也不同，需要对具体项目，具体分析，然后具体制表。

经济测算本身并不难，难的情况多数是我们在没有对本项目情况做详细考量分析的情况下，就匆匆照搬引用别的项目的模板，主动或被动被搬照引用模板里面的数据、链接、参数、架构等等所迷惑。

综上，在做经济测算时，我们需要树立良好的工作心理，我们依赖的是充分调查的市场数据与资料，而不是所谓的经验值与现成的套表模板。